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    内蒙古11选5的开奖结果:窥报 ∣ 华夏幸福的“独木桥”与“平衡术”

    内蒙古福彩快三 www.qnjl.net 脱下“环京”外衣,走在资金的“独木桥”上,步入芳华之年的华夏幸福正试图在“环京”与“非环京”之间寻找一种平衡,以求得最大的安全边际。

    8月28日,华夏幸福发布2018上半年财务报告。报告显示,公司实现销售额 805.04 亿元,较上年同期增长 15.63%。实现归属于上市公司股东的净利润 69.27 亿元,较上年同期增长29.05%。

    利润上涨之外,上半年华夏幸福非京津冀领域销售额及销售面积比例同时激增,且新增签约产业新城及小镇项目全部来自环京之外。政策承压之下,华夏幸福加紧布局非京津冀区域、摆脱环京业务的影响,已经成为不争的事实。

    不过现实与理想之间并非总是一墙之隔。就披露的半年报而言,因为常年以环京为主的重心,就现有的土地储备来看,今年下半年及明年上半年,环京区域的项目消化可能依然是其主要收入来源。

    此外,由于环京市场并不明确,重心调整就意味着需要更多的现金作为支撑,这对于近期资金承压的华夏幸福来说依旧是不小的考验。

    飞跃京津冀

    华夏幸福曾一度将京津冀视为企业的“重仓区”,这种战略重心让其曾享受到京津冀一体化的政策红利。硬币总有正反面,受2017年国内“史上最严”房地产政策影响,环京区域进入“限购”时间,华夏幸福也开始调整自己的“平衡术”。

    从半年报中不难窥见转变。报告显示,京津冀以外区域的核心业务销售额占比达到 38.63%,较去年同期提升 25 个百分点。京津冀以外区域销售面积 325 万平方米,占总销售面积比例达到 45.68%,较去年同期增长 293.88%;环南京、环杭州、环郑州区域1-6 月销售面积占比分别达到 15.78%、7.30%、10.69%。

    华夏幸福国内产业新城与产业小镇主要分布图

    除项目销售数据在向非京津冀倾斜之外,作为房企“行军作战”的重要储备“粮草”已然先行。

    据半年报显示,新增签署产业新城与产业小镇 PPP 正式协议 10个,其中 8 个为产业新城项目,2 个为产业小镇项目,全部位于非京津冀区域?;纺暇?、环杭州和环郑州区域逐步成为继环京之外的主战场,而今年8月华夏幸福解散天津事业部的消息成为其走出京津冀的另外一个“缩影”。

    不过试图通过空间转换,规避环京风险的华夏幸?;蛐碓诙唐谀谥仔心?。

    从持有待开发区域来看, 37 个区域中,固安、霸州、永清、文安、涿州、大厂、香河、廊坊、北戴河、昌黎、怀来、涿鹿、邯郸等城市皆为环京区域。

    就现持有待开发土地面积来看,2018年上半年华夏幸福土地储备合计约为479.2万平方米,凤凰网房产计算发现,环京区域的土地储备占比近86%;在一级土地整理面积方面,环京部分占比超过60%。

    此外,报告期间内,霸州在建项目有5个,竣工项目有3个;大厂在建及拟开工项目有6个,竣工项目2个;固安在项目12个,竣工项目2个;怀来在建项目5个,竣工项目5个;此外,在廊坊、牛驼、北戴河等环京区域皆有大量项目,这意味着在今年下半年及明年,华夏幸福依赖京津冀的趋势或难在短期内有根本改变。

    加速的阻力

    空间布局上的转换为其避免政策趋严的风险,而对规模的期许成为华夏幸福2018年另一个关键点。

    2017年12月,一向甚少干预旗下地产业务的华夏幸?;倒煞萦邢薰径鲁ね跷难С鱿衷诳兹赋堑哪诓炕嵋橹?,并提出了改造地产集团业务孔雀城的三大策略:加强高周转,放开合作,提升质量管控。在会议上,王文学更是将2018年销售目标定为2000亿元,较2017年增长四成以上。

    从半年报销售额来看,华夏幸福仅完成全年销售目标的40%。在房企巨头“碧恒万”上半年突破三四千亿、七大房企完成上半年千亿业绩的背景下,华夏幸福想要扞卫第一阵营的咖位,颇具压力。

    一边是在京津冀与非京津冀中把控平衡,另一边则是想在“平衡木”上快跑,现金流成为横在华夏幸福规模与野心中的“湍流”。突破京津冀业务瓶颈意味着需要更多资金,而走在资金的“独木桥”更加考验技巧。

    据华夏幸福半年报显示,公司货币资金 425.89 亿元,大于公司一年内到期的有息负债 275.65 亿元,偿债能力有充分保障,但是公司经营活动产生的现金流量金额为-78.18 亿元。

    此外,2018年上半年资产负债率为 82.10% ,比去年上半年的81.10%略有上升,均超过行业内负债率70%的警戒线,这表示华夏幸福在短时间内仍会有较大的现金压力。

    2018年上半年,受《资管新规》落地影响,境内银行贷款监管趋严。在今年4月上交所对华夏幸福的18问中,“融资业务是否具有可持续”遇重点关注,公司的主要融资方式永续债、子公司增资扩股遭到重点问询。

    华夏幸福对此回应:一方面,公司对产业新城业务异地复制加大投入,且主要为土地整理、基础设施建设等前期业务投入,占用公司较多资金;另一方面,受限购政策影响,京津冀区域工及竣备交房进度延后,导致房地产业务收入下降。在产业新城产生收益之前,华夏幸福需要垫付建设产业新城产生的全部费用,都需要大量现金。

    半年报数据很好地说明了这一点,今年上半年,华夏幸福园区结算收入额为151.44 亿元,相比于去年的153.84亿元下降1.56%,与2017年园区结算收入额55%的增长相差甚远。与此同时,华夏幸福房地产开发签约销售额652.64亿元,同比增长23.05%。此外,公司账面预收账款高达 1433.15 亿元,预收款于17 年营业收入的比率高达240%,如何将预收账款尽快回笼,是目前摆在华夏幸福面前重要的问题。

    事实上,曾经左手房地产,右手产业园区的发展模式,协同并进,相互反哺,又区别于传统开发商,这一模式追求的是地方财政、产业链企业以及新城运营者三方的共赢,比较起传统的房地产模式,园区土地所有权属于地方政府,而华夏幸福只是签订园区托管协议并在托管年限之内完成规划、建设、招商和后期运作、维护工作。

    模式的优势在于价值链的长尾效应,即可持续性发展。但是,由于较长的回款周期,给其资金链带来了更大的压力。此外,由于模式还在拓荒阶段,难免会存在发展不成熟的问题,因而在回笼资金方面会有一定困难。

    wind数据显示,2018年至2020年三年时间,华夏幸福将陆续偿债56.68亿元、35.39亿元、76.19亿元。2021年更是迎来偿债高峰,达148.96亿元,是2020年的2倍。

    因此,“融资”作为华夏幸福上半年关键词之一,也是其未来不得不直面的“独木桥”。

    7月10日,华夏幸福向中国平安资管转让公司总股本的19.7%,中国平安成为碧桂园、融创中国、旭辉等房企股东之后,再次夺得华夏幸福第二大股东“宝座”,股权占比升至19.88%,华夏幸福收得137.7亿元转让金。

    无独有偶,就在时间前置的四个月内,华夏幸福先后在3月及5月分别与湖北银行股份有限公司和中信银行股份有限公司签署《全面战略合作协议》。据统计,2018年上半年,华夏幸福融资总金额 1128.82 亿元,其中银行贷款余额 454.78 亿元,债券(票面)融资规模 487.91亿元,债券期末余额 485.06 亿元,信托、资管等其他融资余额 188.98 亿元。

    民营企业的身份,产业业务的周期性,收益的未知性,加上历年来负债和短期偿债压力,都为华夏幸福实现2000亿元的年度目标增加不确定性。能否顺利走过“独木桥”,迎来营收及净利润的上涨后华夏幸福需要继续答题。

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